Umowa najmu mieszkania ustnie, czy na piśmie?

Czy umowa najmu może być ustna?

Poszukiwaniu lokum często towarzyszą duże emocje, które mogą sprawić, że kwestie związane z bezpieczeństwem umkną naszej uwadze. Do takiej sytuacji lepiej jest nie dopuścić. O czym należy pamiętać wynajmując mieszkanie? Przede wszystkim o tym, że podstawowym zabezpieczeniem najemcy mieszkania jest dobrze skonstruowana umowa najmu, która zabezpieczy obie strony.

Czy umowa najmu może być ustna?

Obowiązujące przepisy pozwalają, aby umowa najmu na okres krótszy niż rok była zawierana ustnie. Nie jest to jednak najbezpieczniejsza forma, dlatego też umowę najmu najbezpieczniej jest sporządzić na piśmie. To pozwoli uniknąć ewentualnych nieporozumień.
W treści umowy należy dokładnie określić jej zakres. Przedmiotem umowy może być zarówno mieszkanie, jak i lokal użytkowy, wynajmowany na cele prowadzonej działalności gospodarczej. W dokumencie nie powinno zabraknąć zapisów odnośnie powierzchni wynajmowanego lokum, adresu, położenia lokalu w budynku np.: numer piętra. Jeśli wynajem obejmuje również wyposażenie, to wówczas warto wskazać, jakie meble i urządzenia wchodzą w jego skład.
W umowie trzeba wskazać wysokość czynszu oraz sposób i termin płatności. Należy pamiętać, że właściciel ma prawo do podwyższenia czynszu lub innych opłat za używanie lokalu w trakcie trwania umowy. Może to zrobić wypowiadając dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia, który wynosi 3 miesiące, chyba że obie strony ustaliły dłuższy termin.

Formą zabezpieczenia interesu wynajmującego jest ustanowienie w umowie najmu tzw. kaucji, która pozwoli pokryć koszty związane z wystąpieniem ewentualnych szkód, tzn. zniszczeń i uszkodzeń lokalu. Należy pamiętać, że w razie wykorzystania przez wynajmującego części kaucji, najemca ma obowiązek uzupełnić ją do pełnej wysokości w terminie określonym w umowie.

Klauzule niedozwolone

W umowie mogą pojawić się klauzule niedozwolone. Jeżeli zapisy naruszają w sposób rażący interesy najemcy – nie wiążą go, chyba że były wcześniej uzgodnione przez obie strony.

Należy uważać m.in. na takie zapisy:

• klauzule ograniczające prawo do sądu,

• wyłączające odpowiedzialność wynajmującego szkody na osobie,

• przewidujące postanowienia, z którymi najemca nie mógł zapoznać się przed zawarciem umowy,

• przewidujące wygórowane kary umowne, rażąco wyższe niż odsetki ustawowe,

• uprawniające do jednostronnej zmiany umowy bez podania przyczyny.

Nie należy podpisywać żadnych „uzupełniających” umów, szczególnie jeśli są proponowane jeszcze przed obejrzeniem mieszkania.

Możemy paść ofiarą oszustw, małych „kruczków”, czy też zwyczajnie zapominamy o ustaleniu ważnych elementów umowy z wynajmującym. Możemy uniknąć nieprzyjemności jeśli dokładnie i spokojnie zapoznając się z treścią umowy. Niektórzy lekceważą tę ważną część procesu wynajmu. Tymczasem warto się upewnić, czy umowa zawiera wymagane zapisy oraz czy zostały w niej zawarte wszystkie uzgodnienia z wynajmującym.

Ostrożność należy zachować także korzystając z usług "pseudo pośredników" nieruchomości, którzy mogą zażądać prowizji za pokazanie mieszkania, udostępnienie baz kontaktów, czy pomoc przy zawieraniu umowy.

Najem instytucjonalny

Szukając bezpiecznych rozwiązań, warto przyjrzeć się ofercie najmu instytucjonalnego. Proces zawierania umowy najmu jest rozbudowany w porównaniu do umów funkcjonujących na rynku najmu prywatnego. Dzięki wnikliwej weryfikacji dokumentów, w tym zdolności czynszowej, najemca ma pewność, że po zapłaceniu czynszu i rachunków, pozostaną mu środki na utrzymanie rodziny. Osoby wynajmujące otrzymują także gwarancję długoterminowego najmu. Klienci wynajmują je od wiarygodnego źródła, nie martwiąc się o pośredników.
W Polsce najem instytucjonalny dopiero się rozwija. Taką formę oferuje Fundusz Mieszkań na Wynajem.