Najem prywatny jako źródło dochodu

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Jeżeli zatem przychody z najmu nie są uzyskiwane w ramach działalności gospodarczej, mamy do czynienia z tzw. najmem prywatnym. Zasady rozliczenia najmu prywatnego uregulowane zostały w art. 9a ust. 6 ustawy o PIT.

Forma opodatkowania najmu prywatnego

Na podstawie art. 9a ust. 6 ustawy o PIT (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 roku), dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Należy więc wskazać, że od 2022 roku przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze powinny być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przed wprowadzeniem przepisów tzw. Polskiego Ładu, podatnik miał możliwość wyboru pomiędzy opodatkowaniem najmu prywatnego na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Ryczałt stanowi uproszczoną formę rozliczenia podatku dochodowego. Co przy tym istotne, najem prywatny charakteryzuje się możliwością zastosowania preferencyjnej stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% do kwoty 100 000 zł. Powyżej wskazanego progu, stawka podatku wyniesie 12,5 % (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Powyższy limit 100 000 zł odnosi się do wszystkich oddawanych w najem lub dzierżawę przez podatnika nieruchomości, a o konieczności zastosowania podwyższonej stawki ryczałtu (12,5% zamiast 8,5%) decyduje data uzyskania przychodu pochodzącego z najmu, czyli kwota faktycznie otrzymana lub pozostawiona do dyspozycji.

Należy podkreślić, że stosując ryczałt od przychodów ewidencjonowanych podatnik nie będzie miał możliwości odliczenia kosztów związanych z nieruchomością (np. kosztów remontu lub innych kosztów utrzymania). Ryczałt jest bowiem odprowadzany od przychodu, a nie od dochodu.

Zasady rozliczania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

Ryczałt oblicza się samodzielnie i wpłaca co miesiąc lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków, do urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień- przed upływem terminu określonego na złożenia zeznania. Dodatkowo, po zakończeniu roku podatkowego podatnik składa zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu (PIT-28) w terminie od 15 lutego do końca lutego roku następującego po roku podatkowym. Zeznanie złożone przed początkiem terminu uznawać się będzie za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Okres przejściowy

Obowiązek rozliczenia najmu prywatnego w formie ryczałtu został wprowadzony z dniem 1 stycznia 2022 roku. Jednakże, jak wynika z ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, podatnicy osiągający w 2022 r. przychody z tytułu najmu, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r.

Oznacza to, że do końca 2022 roku podatnicy mają możliwość rozliczania najmu prywatnego także na zasadach ogólnych. Od 1 stycznia 2023 roku wszyscy podatnicy będą obowiązani rozliczać najem prywatny wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.