Strony umowy o roboty budowlane

Przy umowie o roboty budowlane warto pamiętać o wielu ważnych jej elementach. Stronami tej umowy są inwestor oraz wykonawca. Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, natomiast inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Na gruncie umowy o roboty budowlane strony posiadają zatem szereg obowiązków oraz uprawnień określonych w ustawie. Dla przykładu, jeżeli w praktyce występują przeszkody w wykonaniu umowy (np. w zakresie dokumentacji, terenu budowy, maszyn), to wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora. Umowa o roboty budowlane jest podtypem umowy o dzieło, a kryterium odróżniającym nie jest samo nazewnictwo stosowane wobec stron umowy, ale wielkość i złożoność danej inwestycji. Jest to umowa odpłatna i wzajemna.

Przedmiot umowy o roboty budowlane

Przedmiotem umowy jest zwykle oddanie do użytku wskazanego w umowie obiektu – np. domu, osiedla, galerii, biura. Umowa, której przedmiotem jest wykonanie np. tylko rekonstrukcji gzymsów i sztukaterii, renowacja schodów, rekonstrukcja oraz renowacja okien w obiekcie zabytkowym, nie ma co do zasady charakteru umowy o roboty budowlane. Omawiane przepisy stosuje się jednak odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli. Umowa o roboty budowlane poprzedzona być może umową przedwstępną, zobowiązującą do późniejszego zawarcia umowy o roboty budowlane jako umowy przyrzeczonej.

Wykonawca może zdecydować się na samodzielną realizację umowy, stając się tzw. głównym wykonawcą (generalnym wykonawcą). W praktyce może zaistnieć także sytuacja, w której w związku z umową o roboty budowlane będą zawierane także kolejne umowy z następnymi podmiotami, czyli tzw. podwykonawcami. W tym przypadku inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw (w formie pisemnej) wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Inwestor posiada zatem wpływ na to, czy dana umowa będzie realizowana także przez podwykonawców i jakiego typu.

Forma i elementy umowy

Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, a odpowiednia dokumentacja związana z umową (np. pozwolenie na budowę, harmonogram robót oraz inne) stanowi jej integralną część. Przy wykonywaniu tego typu umowy wykonawca przejmuje protokolarnie od inwestora teren budowy, wobec czego ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. Jest to związane z sytuacją, której przedmiotem jest całościowe wykonanie przez wykonawcę umowy – tzw. realizacją „pod klucz”.

Oprócz tego, wykonawca posiada także szereg innych obowiązków na gruncie tej umowy - do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Jeśli chodzi o wynagrodzenie wykonawcy to musi być ono dokładnie ustalone w umowie albo jako wynagrodzenie ryczałtowe, w postaci z góry ustalonej kwoty, albo wynagrodzenie kosztorysowe, przez wskazanie podstaw i reguł jego ustalenia, i którego wysokość zostanie obliczona po ukończeniu robót, według ustalonych w umowie zasad. Jako, że umowa o roboty budowlane zwykle trwa dłuższy okres, to w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.

Warto wspomnieć także o tzw. gwarancji zapłaty – zgodnie z art. 6491 § 1 KC, inwestor udziela jej wykonawcy w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Może to być gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora. Jest to instytucja ważna o tyle, że brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora.

Jest to bardo często stosowane w praktyce i stanowi swoiste zabezpieczenie w przypadku braku wykonania zobowiązania, gdy przedmiot umowy stanowią duże inwestycje, warte miliony złotych. Jeżeli wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, to uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.

Obowiązki inwestora

Obowiązki inwestora mają charakter cywilnoprawny i można je podzielić na trzy podstawowe rodzaje – są to: obowiązki związane z przygotowaniem robót budowlanych, z ich wykonaniem oraz z zapłatą wynagrodzenia. Przy tego typu umowach często występują także strony będące deweloperami - deweloperzy stanowią szczególną odmianą inwestorów, budując domy mieszkalne w celu ich dalszej sprzedaży. Uprawnienie do odstąpienia od umowy przez wykonawcę lub przez inwestora może być natomiast ograniczone lub wyłączone przez przepisy szczególne.

W umowie o roboty budowlane oprócz tradycyjnych elementów takich jak miejsce, data, określenie stron, przedmiot umowy i zobowiązań stron, konieczne może okazać się także przewidzenie odpowiednich postanowień w zakresie podwykonawców, materiałów, ich dostarczenia i jakości, terminu realizacji umowy, przekazania terenu budowy, terminów płatności, postanowień w zakresie konieczności przeprowadzenia ewentualnych prac dodatkowych, odbioru prac budowlanych zgodnie z protokołem, współdziałania stron w zakresie wykonania umowy, warunków odstąpienia od umowy, udzielenia przez wykonawcę gwarancji jakości na wykonane prace, a także np. kare umowne. Szczególnie ważne może być także szczegółowe określenie przedmiotu robót, tak aby w tym zakresie nie było żadnych wątpliwości między stronami w zakresie tego, co powinno być wykonane w ramach umowy.