Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która weszła w życie dnia 11 września 2017 r. wprowadziła do porządku prawnego nowy rodzaj umowy - najmu instytucjonalnego.

Umowa najmu instytucjonalnego, jako umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zawarta wyłącznie przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, osób prawnych i jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi (np. spółek osobowych).

W przypadku najmu instytucjonalnego, umowę można zawrzeć na czas określony, z wyłączeniem stosowania art. 661 § 1 KC przewidującego, iż najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się, po upływie tego terminu, za zawarty na czas nieoznaczony. Można zatem zawierać umowy na dowolny, oznaczony okres.

Ustawodawca zrezygnował z potrzeby uzyskania od najemcy informacji o innym lokalu, do którego mógłby wyprowadzić się po zakończeniu umowy najmu, jak i przedstawienia oświadczenia właściciela takiego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim przez najemcę. W przypadku kaucji, nie może ona przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego.

Przy najmie instytucjonalnym po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opuści lokalu, właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Termin na żądanie opróżnienia lokalu nie może być krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia. W żądaniu opróżnienia lokalu należy wskazać przyczynę ustania stosunku najmu.

Zawarcia umowy najmu instytucjonalnego nie trzeba zgłaszać do Urzędu Skarbowego, co wynika z faktu, że umowy mogą zawierać tylko przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań. Przychody z tytułu najmu rozliczane są przez nich, jako przychód z działalności gospodarczej.

W odróżnieniu od umowy najmu okazjonalnego, w ustawie wprost wskazano, że w razie konieczności wykonania żądania opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.