Analizując oferty kredytów hipotecznych, wiele osób bierze pod uwagę przede wszystkim oprocentowanie. Wskaźnikiem, który pozwala precyzyjnie określić koszty kredytu (i co za tym idzie porównać jego opłacalność z propozycjami innych banków) nie są jednak odsetki, lecz RRSO.
Dobry kredyt hipoteczny powinien być przede wszystkim niedrogi. Całkowity koszt finansowania określa jednak nie wysokość odsetek, ale wskaźnik RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania.
To właśnie wartość RRSO w precyzyjny sposób pokazuje, ile w rzeczywistości zapłacimy za udzielony nam kredyt.
RRSO zawiera w sobie nie tylko koszt odsetek, ale również prowizji, ubezpieczenia oraz wszystkich innych opłat dodatkowych przy zaciągnięciu kredytu. W przypadku kredytów hipotecznych jego wysokość jest najniższa spośród wszystkich produktów kredytowych i kształtuje się na poziomie 4 – 4,5%.
Najważniejsze elementy RRSO dla kredytu hipotecznego to:
• prowizja,
• koszt odsetkowy,
• koszt wyceny nieruchomości,
• koszt ubezpieczenia na życie lub ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy,
• koszt ubezpieczenia nieruchomości,
• opłaty związane z prowadzeniem rachunku kredytowego,
• opłaty związane z obsługą karty kredytowej.
Prowizja bankowa jest podstawowym narzędziem, jakie banki wykorzystują, tworząc oferty kredytów hipotecznych, w tym również oferty promocyjne. Jest to opłata jednorazowa, doliczana zazwyczaj do kwoty kredytu. Jej wysokość indywidualnie ustala bank. Prowizje
w dostępnych na rynku kredytach hipotecznych kształtują się na poziomie od 1% do 5%.
Odsetki to element, na który najczęściej zwracają uwagę klienci. Budzi on zdecydowanie najwięcej emocji spośród wszystkich składników RRSO. Odsetki są realnym zyskiem banków ich wysokość uzależniona jest od oprocentowania kredytu. Wyliczane od marży (zysku banku), a także wskaźnika WIBOR – nie przewyższają zazwyczaj wartości 3,5% – 4% w skali roku.
W banku, na którego ofertę zdecyduje się klient, należy uiścić opłatę za wycenę nieruchomości. Wycena taka zostaje sporządzana przez specjalnych rzeczoznawców, którzy posiadają uprawnienia do współpracy z bankami. Niektóre banki wymagają od klientów zawarcia obowiązkowej polisy na życie. Taki wymóg może być spowodowany warunkami danej oferty lub wiekiem kredytobiorcy.
Koszty takich polis proponowanych przez banki wyliczane są procentowo od udzielonej kwoty kredytu i kształtują się na poziomie od 0,2% do ponad 3%.
Jeśli klient nie chce skorzystać z polisy zaproponowanej przez bank, może skorzystać z polisy na życie, którą zawarł wcześniej (może to być także polisa grupowa) lub wybrać ubezpieczenie z oferty rynkowej.
Po podpisaniu umowy kredytowej i aktu notarialnego nowy właściciel nieruchomości musi ją ubezpieczyć. W zależności od swoich preferencji kredytobiorca może skorzystać z usług banku lub zawrzeć polisę na własną rękę. Realny koszt takiego ubezpieczenia to około 0,1% wartości nabywanej nieruchomości. Polisa opłacana jest co roku przez cały okres kredytowania.
Kolejnym elementem, który wpływa na całkowity koszt kredytu, są opłaty związane z prowadzeniem rachunku kredytowego.
Choć zgodnie z prawem banki mają obowiązek oferowania darmowego konta do obsługi kredytu, często uzależniają brak opłat od konieczności spełnienia określonych wymagań. Może być to np. comiesięczne przesyłanie wynagrodzenia na konto. Jeżeli klient nie spełni warunków umowy, oprocentowanie kredytu hipotecznego może zostać podniesione o 1%, a za obsługę konta trzeba będzie dodatkowo zapłacić.
W całkowitym zestawieniu kosztów kredytowych pojawią się także koszt ewentualnej karty kredytowej.
Banki stosują ten produkt jako dodatkowy element oferty promocyjnej.
Całkowity koszt kredytu - nie odsetki, lecz RRSO
Choć kwota odsetek prowizji i ubezpieczenia wpływają na koszt kredytu hipotecznego, nie są jego jedynym wyznacznikiem. Jeśli zdecydujesz się na samodzielną analizę kosztów kredytu, zwróć uwagę przede wszystkim na wartość RRSO. To właśnie ona precyzyjnie odpowie na pytanie - ile naprawdę zapłacę za kredyt hipoteczny.